2014預測 樓市牛熊對決 張一鳴：屯門元朗具潛力

2013年將盡，儲存回顧去年股市及樓市，表現認真麻麻，�指僅升2.59%，樓市亦只有2.9%的升幅。快踏入2014年，樓市在辣招未撤下是否易跌難升？ 綜合而言，幾乎全城看跌，但跌幅預測則各有不同。中原集團創辦人施永青估計，中小型二手樓價會跌5%至10%。開元產業信託（01275）行政總裁張一鳴的預測較驚人，直指在最壞情況下，樓價於未來3年至5年下跌50%。 凡事總有例外，紀惠集團行政總裁湯文亮力排眾議，認為明年樓價「先平穩後有升幅」，仍有10%上升空間，一場牛熊對決即將上演，明年年底再看誰勝誰負。此期間，若仍想置業的話，張一鳴建議可購入屯門、元朗低水盤，因升幅潛力將較大。 樓市自2008年底以來瘋狂上升，一眾業界專家及炒家於去年底已預測樓價見頂，2013年樓市也先後備受多項負面因素夾擊，如今年2月政府推出雙倍印花稅（DSD）、4月時再推出「一手住宅物業銷售條例」，反映整體樓價的中原城市領先指數（CCL）截至12月27日仍有約2.9%的升幅，令人意想不到。 展望2014年樓市，同樣受到多項不利因素困擾。外圍因素方面，美國聯儲局將於明年1月開始減少買債規模，退市計劃展開、加息日子也在倒數中；本地因素方面，樓市辣招持續，發展商也紛紛以低於二手價賣樓。眾多不利因素湧現，市場絕大部分樓市專家及證券界也不看好明年樓市前景。 最近數年看好樓價表現的證券界，也相繼對明年樓市投下看淡的一票，普遍認為明年樓價跌幅將達15%至20%。其中看得最為悲觀的為德銀，該行指新盤帶頭劈價，將引發二手樓價在未來數月顯著調整，加上本港競爭力下降，導致需求減少，樓價在這次下跌周期內，有機會從高位回落50%，至於未來12個月樓價也會調整15%至20%。 巴克萊亦發表報告指，本港樓價將會自1998年以來首次步入樓價調整期，估計至2015年前，本港住宅樓價將下跌30%。證券界對明年樓價表現不看好，業界又有何看法？本刊邀請3位殿堂級樓市專家分享對樓市最新看法，及明年樓市預測。 中原集團創辦人施永青認為，美國的經濟仍存在很大變數，如其消費並不活躍，揚言「有排都未加息住」。他認為明年樓市受辣招影響多於息口影響，估計明年中小型二手樓價跌5%至10%，豪宅及新盤樓價則跌15%至20%。 資深地產分析員、現職開元產業信託（01275）行政總裁的張一鳴，作為「地產大淡友」的他，早已認為香港樓價過高，已不值得投資。他指明年樓市最大不利因素是來自內地金融風險。他指出，中央新班子上任，改革力度及變動一定比以前大。他估計香港樓市最壞的情況，是樓價可能於未來3年至5年下跌50%。 市場普遍認為2014年樓價會向下調，但資深投資者、紀惠集團總裁湯文亮就大唱反調，認為明年樓市最多會升一成。他指今年全港樓價在眾多不利因素下仍然企硬沒有大幅度下跌，加上美國距離加息又有一段時間，香港基本因素仍好，實在看不到樓價會有大跌的理由。 樓價高企不下，眾多人估樓價跌，認為樓價具承接力的也大有人在，樓市去向未明，現階段仍想入市的人又應如何部署？張一鳴就推介如果現時或明年要買樓，可留意一下屯門及元朗區的低水物業。 中原集團創辦人施永青：新盤跌兩成 過去多年一直看好樓市的中原集團創辦人施永青，政府連番出辣招後，自年初開始已轉為看淡樓市前景。他表示，美國經濟仍存在很大變數，短期加息機會甚微，認為明年樓市受辣招影響多於息口影響，他估計明年中小型二手樓價跌5%至10%，豪宅及新盤樓價則跌15%至20%。 中型二手樓料跌5%至10% 美國聯儲局於上周四（19日）宣布啟動退市機制，下月開始每月減少買債100億美元，買債規模降至750億美元，加息陰霾隨即重臨，施永青卻氣定神閒地指：「即使是美國退市，對香港的影響不大，何況我認為美國有排都未加息住。」 施永青表示，現在美國經濟存在很大變數。「美國通脹不高，代表其消費其實不活躍；其失業率下降的最大因素，只是搵工的人少了，因此聯儲局減少買債會不會有大影響，仍有待觀察，但當然退市象徵政策可能會變。」 「但實際上，聯儲局所說的退市是有些誤導的，她不是退只是進慢些，每年都仍要進市，在市場上買債，而不是賣債，如聯儲局所提出的退市，是將以前買落的債賣出來，這才是大件事，所以我認為未來樓市受辣招影響多於息口影響。」他估計，明年樓市不利的新消息應該較今年少，但在辣招的影響下，明年中小型二手樓價將跌5%至10%，至於豪宅及新盤樓價，明年更有15%至20%的下跌空間。 施永青認為，明年中小型二手樓價將見下跌，主要受辣招及一手減價影響，但相信大跌機會不大。「辣招打擊買家，同時也打擊業主，少了人買樓，始終每個時間都有業主想套現，現在套現能力弱了，一定要減少少；當然一手減價，二手業主一定要再減多些，但減幅不會太大，因為很多持一、兩層樓的業主應該可以守得住，加上現在香港人工仍有得加，租金仍有得加，在這個情況下，樓價是不會出現大跌，不會出現恐懼。」 明年將有多個新盤排隊推出，市場一手供應突然大增，會否觸發一手劈價潮？施永青相信新盤只需減價15%至20%已具承接力。他表示，新盤不需要減價太多，只要以二手價作為指標，較二手價低15%至20%已經足夠，「即使是有限公司、內地客，只需要支付15%買家印花稅，豪宅再需要多付4.25%雙倍印花稅，另外4.5%的從價印花稅一向要繳納，稅項合起來是19.5%，如果新盤減價有這個幅度，就可以抵銷晒，所以我覺得新盤減價15%至20%已足夠。」 新盤減價15%已具承接力 值得留意的，是以往一向擅長打減價戰的長江實業（00001），今年推出的大型新盤少之有少，市場觀望她明年推出大型新盤時，會否以大減價的形式賣樓套現，對此施永青認為可能性不大。「發展商雖然有一定壓力，但是價錢不需要跌太多，我覺得長實不會鬥平，發展商只是鬥賣，賣到就不用大幅減價，如果一手減15%至20%就可以抵銷印花稅，有何需要減那麼多呢？發展商如果求到量的話，就不需要再減。」 施永青 Profile 現職： ?中原集團董事，免費報章《am730》創辦人 事業： ?2011年1月正式退休，淡出地產業務，現為中原集團董事 ?2009年將手上持有的45%中原股權全數捐給「施永青慈善基金」，當時估計約值40億元 ?2005年創辦免費報章《am730》 ?2001年成立中原集團，並收購同業利嘉閣地產 ?1978年與中學同學王文彥創辦中原地產代理 ?1976年開始在地產公司工作 ?1968年中學畢業後在左派學校教書8年 紀惠CEO湯文亮：先平穩後升10% 明年樓價走勢基本上全城看跌，只是各單位對樓價下調幅度的估計略有不同。不過仍有少數人與大市唱反調，除了中信證券國際企業及高資產值客戶銷售部發展主管林一鳴看明年樓價會上升最多一成外，資深投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮也認為，明年樓價將「先平穩後有升幅」，明年樓市同樣最多有10%的上升空間。 湯文亮看樓市的眼光相當準繩，好像2012年他說該年是入市好時機，結果2012年全年樓價的升幅超過兩成，今年2013年湯文亮謂樓市只會平穩發展，並叫其公司的同事先休養生息，結果又被他言中。到2014當人人看淡時，他就覺得明年樓市應是升不是跌。 主要原因為，今年樓市在眾多不利因素，包括3D辣招、樓市成交大萎縮、美國疑似退市等影響下，還未見到樓價有明顯下跌的情況。參考差餉物業估價處的香港整體樓價指數，截至10月底止本港整體樓價仍錄得5.5%的輕微升幅，並沒有出現預期的下跌情況。 今年不跌明年不會無端跌 「今年樓市市道艱難，既有辣招又怕美國退市等，最初都有部分人害怕而賣樓，然而現時業主大多不怕了，購買力又存在，故此我看不出明年會有何特別情況會令樓價下跌，樓價要跌今年早應跌了，今年不跌明年也不會特別跌，除非政府再加辣又或是推出租務管制等。」 湯文亮笑說，市場眾多人講跌只有小數人講升，其實像賭百家樂一樣，總有人買莊有人買閒，現時閒（即看升）沒有人買，很多時也是羊群效應，而就他自己的分析，香港明年樓價不應下跌，就算是跌，跌幅也輕微。他估計，明年1月至4月都是平穩甚至有2%至3%的波幅，之後會有最多10%的上升空間。 而且，湯文亮對那些所謂投行的分析相當質疑，並認為當中有矛盾。「好像有間投行預計明年香港豪宅會下跌5%，中小型住宅下跌30%，整體樓價下跌25%，如此計算平均跌幅已經不對。更甚的是，該分析員估計明年香港的經濟增長會上升至3.2%，如果香港經濟會增長，為甚麼樓價可以跌25%？一年跌25%即每個月要跌2%，當中不是有矛盾嗎？這些預測說得難聽點是順口開河。」 讓這位資深投資者看好明年樓市的原因有幾個。一方面，與香港經濟息息相關的美國，在美國聯儲局主席伯南克（Ben Bernarke）退任前，終於啟動退市機制，2014年1月起每月減少買債100億美元，規模由850億美元減至750億美元。 加息最快要3至4年後 很多人擔心美國縮減買債規模，會令流動性逐步減少，從而對香港樓市有負面影響，不過湯文亮對此並不擔心。「伯南克離任在即，無論如何也要先減買一次債。至於之後上任的耶倫（Janet Yellen）就算要再減買債也不是一時三刻的事。同時，就算每次減買債100億元，還要再有7次至8次去減，即最快要到2015年中才完全退市，屆時美國才有加息的可能。」就湯文亮看退市是個好消息，早前美股也受此消息刺激上升，故他估計美國加息最快也是3至4年後的事，就算加息幅度也必溫和。 香港經濟基調持續良好 另方面，香港經濟基調仍然良好。失業率仍維持在3.3%的低水平，湯文亮更笑謂：「之前有人估計今年的失業率會達到6.6%，但到第四季失業率只得3.3%水平，在此低水平下還會輸入外勞，因為香港根本不夠人用。」 另一樓價較難下跌的因素，就是業主的持貨能力強，同時低息環境持續，賣樓的誘因下降。湯文亮謂，不同以往的高息環境，業主的租金收入依然足夠支付按揭供款及利息支出，加上在辣招下樓價未有大跌，業主的信心就會更大，賣樓的誘因更低。除非有任何突發因素，導致業主要將自住樓賣出，屆時市場上就會有大量供應，造成樓價下跌壓力。 迷你倉價沒有下跌，租金也沒有太大的下跌空間。有人說現時一�的舖位已開始出現「吉舖」，這位「舖王」說其實只是業主叫租太貴，同時部分租戶因為租金太貴而被迫到二�甚至三�的舖位，一�舖位才會有「吉舖」出現。 湯文亮謂，其公司手上物業的出租率就有99%，續租情況也甚理想。部分地區的住宅，也出現租客先付一年租金的情況，故他看不到租金有大跌的可能。 推盤策略旨在擾亂市場 不過政府銳意增加住宅供應，加上預視到未來一手新盤供應愈來愈多，新盤推出期間又為買家提供不同優惠，這對二手業主降價的壓力會否愈來愈大？「發展商的推盤策略只是擾亂市場，不會傷害市場，每當有新盤入伙時，該盤附近的二手盤樓價也會下跌，通常過一陣子後樓價就會回升，就算今日有減價往後都是有升幅，那業主為甚麼要賣樓？除非買家買的是樓花，準業主未能上會就沒有辦法會減價賣。然而如果是已經上會及收租，那有甚麼誘因去賣？現時香港的購買力強勁，政府也要以15%的買家印花稅才可壓住，最近3D辣招的效力又開始淡化。」 如果樓價會上升，那政府會不會再出招或者是加辣？湯文亮認為可能性相當低。湯文亮覺得，要阻止樓價上升可以好很簡單，就是每當樓價上升多少，就徵相關百分比的稅便可，當然這個不是解決問題的方法，最好的辦法是增加供應。只有供應才可令樓價真正回落，其他辣招都是以金錢換取時間空間，但辣招推出以來樓價都未有下跌。 「出招如同食藥一樣，藥效最有效時通常都是最初期，之後藥力就會減淡，你有沒有見到一種藥最初沒有效力，相隔一年後才會發揮功效？除非再出辣招，不然3D辣招已生效一年都無事為甚麼會突然下去？如樓價要跌一出辣招已經下跌，但辣招都未獲政府通過，如果最後通過也一定是政府跟立法會談判好，之後不會再出招才是。」 湯文亮 Profile 現職：?紀惠集團行政總裁 開元產業信託CEO張一鳴：內地收水 最不利因素 普遍業界看淡明年樓市，資深地產分析員、現職開元產業信託行政總裁的張一鳴，作為「地產大淡友」的他，早已認為香港樓價過高，已不值得投資。 他表示明年樓市最大不利因素，是內地的金融風險。中央新班子上任，改革力度及變動一定較前大。「如果內地收水，信心不足，我不相信內地人仍會來港買樓。」他估計，香港樓市最壞的情況，是樓價可能於未來3年至5年下跌50%。 曾於多家知名證券行從事地產研究分析的張一鳴，是行內具名氣、最資深的地產分析員，2011年他自立門戶成立對�基金，今年中又搖身一變成為內地酒店房地產信託的CEO，卻無減他對香港樓市的緊貼度。2014年即將來臨，各大證券及金融界人士對明年樓價預期大多悲觀，普遍認為樓價將現跌勢。 美元逐漸撤出香港 另邊廂，美國聯儲局於上周宣布啟動退市，加息陰霾再現，但未見業主大規模減價沽貨行動，對此張一鳴也表示：「從最近地產股股價及美元表現看，其實市場並不是好驚（對於美國退市），我覺得市場仍對樓市非常樂觀。」 他指出，目前市場對樓市看法存在極大矛盾，Main Street（普羅市民）及Wall Street（金融界）看法處於對立局面。「Wall Street睇得好淡，甚至在鬥講樓價跌幾多；Main Street現時仍比較樂觀，他們覺得息口仍低，加上美國正在復甦中，樓價根本『跌唔落』，同時他們也相信內地買家仍會湧來香港買樓。」 張一鳴指，現在很多香港人只是一廂情願，認為樓價不會下跌。他表示，早在美國上周啟動退市前，美元早已逐漸撤離香港，「美元一直慢慢離開香港，亞洲投資市場流動性已不及數年前一般高，基金集資十分困難，私人銀行生意難做，也反映了美元撤走的情況，意味流動性已下跌。目前香港只是『塘水滾塘魚』，實際上資金已撒走中。」 4個因素看淡樓市 他對未來樓市看法不樂觀，主要基於4個因素。第一是香港樓價在過去數年升幅甚多，市民負擔能力已構成問題。「第二，就是美國收水的話，美元點都係會走的；其實亞洲過去幾年房地產價格升幅強勁，主因是美元流入，現在美金退流，一定影響亞洲的資產市場。」 他續稱，第三個不利因素就是息口，「不需要等待聯儲局提出加息，其實Yield Curve（孳息曲�）已向大家說明市場的預期，長債息是會升的，這意味企業借貸成本會高，自然會導致投資少了，對房地產市場也構成壓力。」 第四個不利因素，是政府的樓市政策，「政府根本不想樓價升，據過去多年的歷史去看，政府的看法十分重要，如果政府不想樓價升，你千萬不要與她對賭，但我覺得政府出辣招並不會令樓價大跌，樓價也不會升，她的做法只是箍死樓市，令樓市沒有流通量。」 「上述因素是我一直以來的理據，現時逐步發生中。美國政府退市了，香港政府也不讓樓價再升，不利因素陸續湧現。之後的情況是，美國政府的退市情況會否影響全球金融市場的氣氛。」 2013年樓市充斥多項不利因素，但樓價未有明顯下跌，張一鳴相信，主因是息口仍低企。他估計，如果沒有突發事件令息口大幅抽升，明年樓市也會如今年般持續牛皮。至於會牛皮多久，他認為難以估計，但目前二手市場成交價已較叫價下跌約一至兩成，反映樓市已呈下跌趨勢，未來樓市若出現突發因素，再尋底的機會較大。 最差跌五成不出奇 「我覺得最差的情況，樓價於未來3至5年跌五成也不出奇，跌兩至三成『走唔甩』，但樓價不會一下子大跌五成，而是跌一跌反彈，再展開跌浪。」他指出，當息口上升，市場氣氛亦會開始逆轉，「第一次加息時，市場可能會理解為經濟復甦，但當息口加兩次、三次，人們會愈來愈小心。」 明年樓市充斥多項不利因素，張一鳴認為最大的風險是來自內地經濟因素，「內地正進行多項改革，改革過程可能令市場波動，這是對市場最大的不穩定因素，問題是你估計不到中央會怎樣處理；中央新班子上任，改革力度及變動一定比以前大，對市場的波動性會更大，新班子願意接受較慢的經濟增長，同時他們明白不可再依賴固定資產投資去推動經濟，要轉型至以消費去拉動經濟，中間的過程可能較痛苦。」 中國金融業出現泡沫 同時，他認為目前內地銀行體系的風險較大，「過去10年內地政府印了很多錢出來，當中的規模大幅高於美國聯儲局、日本政府，有報道指不少人作假，從人行取出大量金錢，可見現在中國金融業出現泡沫成分。」 的確，內地金融業存在的風險不少，除了影子銀行是一個重大問題外，張一鳴最近留意到另一個巨大的風險，是不少民間企業要涉足金融業。「不少民企開個網就說要經營網上金融，如國美、蘇寧也在搞緊，問題是目前內地銀行的數目也『亂七八糟』、『亂晒籠』，一些沒足夠監管的公司也可以搞網上金融，可見未來內地金融風險會愈來愈大。」 「問題是內地政府如何去修正這個問題，這是十分關鍵的，如之後中央作出一些令市場失去信心的行為，也會影響香港，因為房地產也是金融資產，信心十分重要。」他續稱，如內地收水，信心不足，內地企業面對困難時，來港買樓的人一定會減少。 張一鳴 Profile 現職： ?開元產業信託執行董事、行政總裁兼負責人員 事業： ?2011年8月至2013年任職Neutron INV Partners Limited創辦人兼首席投資總監 ?2009年至2011年5月出任星展唯高達研究部主管兼執行董事 ?2005至2009年加盟美資基金Cohen & Steers擔任高級副總裁及執行董事 ?1991至2005年期間曾任職於�豐證券Donaldson, Lufkin & Jenrette（瑞貸一波）、花旗銀行及安達信會計師事務所等 錯誤周期入市 翻身起碼要10年 近年唱淡樓市前景的張一鳴，當然不建議準買家於現市況入市，「我經常強調，如果你在一個錯誤的周期入市，你就會錯過之後兩個入市的周期，因為當你在錯的周期入市，如在1997年入市，就需要用10多年去修正，現在可能才剛翻本，但如果你在對的周期入市，如2003年入市，你就是跟住周期走。」 現階段不宜買樓，持有銀彈的市民應如何部署？張一鳴向大家分享自己的資產配置：「我現在的投資部署，只是持有自住及一個收租單位，另外就是現金，等待未來入市機會，最大可能購入半山的中高價物業，始終這類物業的租客承租能力較高，較為穩陣。」 對於持有數個物業的業主，他認為要於現時的市況下減磅也很難，皆因要低於銀行估價才能沽出。 「我對樓價長遠看好，就算樓價下跌，將來有一天也會回升，所以有能力的話，自己承擔到風險，就算樓價下跌也有能力繼續供款，繼續持有物業收租也是可以的；當然如果你持有太多物業，做太高槓桿，就應該減磅，尤其是在近幾年才購入的物業。」 樓盤推介 屯門元朗低水 潛力較大 2013年樓市走勢牛皮，到2014年是升是跌市場意見不一。當然，有急切住屋需要人士不論市升或市跌都仍然要入市，如要入市又可留意哪些區份？ 張一鳴說：「如一定要現在購入物業，屯門、元朗一帶較低水的物業可留意一下，現在香港的交通愈來愈便利，住得遠也問題不大，上述地區的物業也較受內地人喜愛。當然現在樓價不便宜，部分屯門屋苑的呎價已近萬元，但港島區物業呎價可能要2、3萬元，屯門、元朗的樓價相對升幅潛力較大，最重要睇交通配套。」 朗庭園上車盤較多 的確，新界西區中以元朗為香港未來新盤的供應重鎮之一，據利嘉閣地產研究部推算，明年元朗區可供發售的單位總數有4,354個，佔全港第二，數量僅次將軍澳區的5,070個。新供應中較矚目的，就有位近元朗西鐵站的YOHO Town第三期，該項目只提供2,508個單位。另外，還有位於錦田的爾巒以及位於錦田沙埔的項目，共提供1,697個單位。 美聯物業元朗大馬路分行助理區域經理鄧涇渭表示，現時元朗區的二手住宅成交，較集中在元朗市中心的單幢式物業，至於屋苑類就以位近元朗公園的朗庭園較受歡迎，因為那邊的上車盤仍較多，業主的議價空間大，成交多以350萬元內的上車盤為主，12月內這類單位就錄得10宗以上成交。 朗庭園位於元朗青山公園139號，4座物業共提供828個單位，樓齡約11年。 鄧涇渭稱，朗庭園的買家用家佔比相當高，現時該盤平均實用呎價為7,820元。相反位於元朗市中心的單楝物業，自住需求外也有一定的投資需求，而且這些單楝樓的租金回報也相當不俗可達最高4厘，故也吸引一定投資者。self storage