羅牛山天價“地王”只是傳說？

　　多家豬場關閉，自存倉千畝土地被騰出，處於業績低迷期的羅牛山（000735.SZ）因禍得福？《中國經營報》記者獲知，因汙染治理設施未能達到環保要求，羅牛山振龍豬場在9月中旬被當地政府關停，羅牛山下屬的海南省種豬場、三萬頭豬場等其餘5家豬場也被要求在今年年底關停。　　有市場分析人士稱，上述6家豬場關停後，其農業用地將用于商業、旅遊，並稱"羅牛山萬余畝土地價值533億元、每股淨資產60多元"。　　羅牛山證券事務部王海玲笑著對記者說，"這就等於說我們把土地賣光了，什麼都不做，有這可能嗎？"王海玲稱，這是市場人士對土地政策的誤解和對公司主業的猜測結果。　　海口市國土資源局、農業局有關部門負責人亦向記者證實，農業用地不能直接轉為商業用地。再者，關於羅牛山所屬豬場關停及補償的問題還在商談之中，遠未到土地資產處置這一步。千畝土地將釋放　　一出海口美蘭機場，即可見到一塊紅色醒目的標牌指向東寨港紅樹林自然保護區，標注的距離是14公里。　　記者到達保護區時卻見到大批紅樹被砍。當地村民告知，因上游水源汙染，團虱大量繁殖，東寨港紅樹死亡面積有二三十畝之多，保護區管理局計劃用木片將紅樹圍起來再填土保護。一位參與汙染整治工作座談會的村民直言，汙染源不斷，作為世界知名的海岸濕地，紅樹林保護區將亡，海南"國際旅遊島"形象也將隨之被毀。　　事實上，這正是海口市下決心關停演豐東河諸多養殖企業的重要原因。羅牛山旗下的多家養豬場就位於演豐東河的流域。處於汙染源頭的演豐鎮譚德村多位村民告訴記者，由於十多年來羅牛山的種豬場、三萬頭豬場等大型養殖企業直排和超標排放，河里魚蝦絕跡，農田也無法耕種，飲水困難。　　2013年5月，由海南市農業局牽頭，聯合環保局、財政局等部門開始對演豐東河汙染問題進行整治。7月，海口市檢察院介入，向羅牛山等企業發出檢察建議，要求解決環境染汙問題。　　同時，海南省檢察院向海南省環境資源保護廳發出檢察建議，要求各單位履行職責。9月中旬，羅牛山下屬的振龍豬場被關停，其下屬的種豬場、三萬頭豬場等其餘5家豬場也將在年底前關停。　　海口市美蘭區發佈的資料顯示，已關停的振龍豬場年出欄4500頭，而三萬頭豬場年出欄2萬頭。振龍豬場占地80畝，三萬頭豬場占地180畝，三個種豬場占地分別為150畝、100畝和50畝，羅牛山6家將被關停的豬場占地總規模約1200畝。　　記者在羅牛山三萬頭豬場見到，豬場工作人員在加緊調運存欄豬。該場夏姓場長告知，12月底以前豬場將按要求關閉，至於空置出來的土地作何用途，他並不知情。　　有市場分析者稱，海南正在打造"國際旅遊島"，羅牛山區域又靠近美蘭機場和紅樹林自然保護區，釋放出來的1000余畝土地將用于旅遊或商業開發。　　不過，羅牛山證券事務部王海玲稱，羅牛山所屬6家豬場的關停工作還在進行中，目前未涉及到土地資產處置問題。"地主"的資產迷局　　當地農業部門發佈的資料顯示，海口演豐東河流域分佈的羅牛山三萬頭豬場等9家大型豬場年養殖規模為13.6萬頭，主要為羅牛山所屬的豬場所養。　　羅牛山擁有的6家豬場在今年年底或明年年初關閉後，將對羅牛山業績造成較大影響。公告顯示，畜牧業收入占羅牛山總收入的比例高達68.81%。　　王海玲稱，公司儘量將關閉豬場的損失降到最低，以減輕對業績的影響。　　不過，即便是羅牛山一再聲稱公司主業將因多家豬場關閉受到不利影響、豬場土地還沒有利用的計劃，市場還是看多羅牛山。　　9月24日，羅牛山一字漲停。當時股價收報7.99元/股，漲10.06%，成交額為11.4億元。第二天，主力機構仍加倉追捧。　　投資者看多的一個重要原因是9月23日海口市環保局發佈的一份環評公示材料。這份名為《海口市東寨港旅遊區總體規劃（2012-2030年）環評》報告稱，東寨港旅遊區將"建設成為國際區域性的以紅樹林資源保護和休閒養生為主mini storage特色的享有盛譽的中高級生態旅遊示範區"。　　羅牛山所在的演豐鎮及三江鎮等將打造成"演豐風情小鎮分區"、"三江水城休閒"分區。正在進行汙染治理的演豐東河及羅牛山多家豬場均處在規劃範圍內。按照功能區劃，羅牛山關閉的6家豬場原址將用于旅遊或相關的商業開發。　　也即是說，如果羅牛山6家豬場的一千余畝土地得到利用，羅牛山將獲得土地流轉或徵收的收益。即使是按20萬每畝的流轉或補償價格計算，羅牛山亦可獲得超過2億元的收益。　　不過，記者向海口市環保局以及國土局求證上述土地利用的問題時，均被告知"還沒有安排"。而王海玲對記者說，農業用地轉化為商業用地的難度較大，公司暫時也沒有相關的計劃。　　盡管羅牛山的豬還在欄里，臭氣熏天的豬糞還未清理，投資人士卻早已把它們腳下的土地當成寶藏追捧。　　有分析者計算，羅牛山空置出的養殖場農用地價值將超過11億元。此外，羅牛山名下的位於海口市填海片區占地80多畝的汽配城價值2.4億元、車站片區1.6萬畝的農產品物流中心價值480億元，所屬土地資產合計超過530億元，羅牛山每股淨資產達60多元。　　資料顯示，羅牛山共計持有土地1.1萬畝,其中農業用地9615.11畝,商住用地666.46畝,其他建設用地（工業用地、市場用地、教育用地等）732.91畝。　　王海玲卻稱，公司能夠用于商業的土地只有600多畝，其中還有部分土地已經被利用，按市場人士的算法，是要公司把全部土地賣了，"其他什麼都別幹"。農用地"變現"之難　　王海玲表示，市場人士對土地利用政策並不十分瞭解，農業用地很難轉化為商業、旅遊用地，公司土地資產收益遠沒有外界猜測的那麼大。　　這一說法得到海口市國土資源局有關人士的證實。該局法規處有關負責人稱，如果農業用地轉作旅遊或商業用地，需要政府進行回購，然後再以貨幣或土地等形式進行補償。　　而海口市國土局規劃與耕地保護處負責人告知，目前海口市耕地保護的壓力較大，農業用地要改變性質，需要經過嚴格的審批程序。　　困難之處還在於，羅牛山的"豬"並不是想走就走得了。　　羅牛山下屬一家豬場的負責人告知，他們只是儘量按照上面的要求減少繁育數量及調運存欄豬，爭取在今年年底以前關停，但上萬頭豬要一下子清空也不容易。　　比如，存欄僅2000頭豬的振龍豬場，原計劃在今年7月前關停，但到9月中旬才正式關停。而羅牛山有關人士還告知，他們也很難在年底全部關停6家豬場，只是力爭再關停三萬頭豬場。　　海口市美蘭區一位知情人士則透路，作為海口市"菜藍子"工程的重要組成部分，羅牛山各豬場承擔著重要的豬肉保障"民生功能"，政府在民生與環保之間還會有一個緩衝的過程。　　據瞭解，為加快環境整治的進度，海口市已在甲子鎮為羅牛山安排場地，作為十萬頭生豬供應基地。　　另一個難點還在於，海口市政府還沒有就豬場關閉補償與土地回購問題與羅牛山達成一致意見。　　記者在海口市農業局見到的一份草案資料顯示，當地政府仍在就豬場關閉補償與人員安置問題與羅牛山進行協商。初步的意見是，豬場職工按當地最低生活保障補償12個月，遷地技改搬遷補償的費用也僅為100萬元。　　羅牛山證券事務部有關人士說，相對於關閉豬場對公司業績的影響而言，"這個（補償款）只是小錢"。　　數據顯示，在繼2012年淨利潤大降75.73%之後，羅牛山2013年上半年業績再次下滑：歸屬於上市公司股東的淨利潤為虧損1920萬元，較上年同期降352.7%。扣除非經常性損益的淨利潤為虧損5307萬元，較上年同期大降1074.97%。業績變動的主要原因是上半年受市場影響，生豬銷售價格低迷，以及公司證券投資公允價值變動影響。　　有分析者指，在主營業績急速下滑的形勢下，再遇到豬場關閉的環保壓力，羅牛山的土地資產如果近期變現無望，下半年難以扭轉虧損困局。　　而羅牛山則表示，公司已經努力減輕豬場關閉帶來的不利影響。儲存